過去一年，新冠肺炎肆虐全球，影響著我們日常生活的各個方面。疫情不僅改變我們的生活習慣，也考驗我們的能力。

在充斥不明朗因素的逆境下，最重要能夠展現出韌力、團結精神和靈活應變，作出迅速應對，以減低業務受阻的風險，並為員工、住戶和租戶提供保障。

在新冠肺炎疫情爆發初期，喉管傳播風險備受關注，我們迅速檢查轄下二十個出租屋邨的喉管和排氣管。在短短數個月，已完成檢查約三萬個出租單位的室內排水喉管，並為約五百個單位安裝合適的「W型」聚水器，以減低病毒傳播的潛在風險。

為保障公眾安全，我們增派人手加強轄下所有物業的衞生狀況。在「樂頤居」、「彩頤居」和「雋悅」等長者房屋項目，我們採取了可媲美診所和醫院標準的衞生措施，引入先進科技，例如隔離室、消毒室、紫外線自潔門柄和抗菌塗層。

憑著「企業營運持續計劃」啟動和迅速作出業務調整，房協得以在此非常時期如常運作。儘管抗疫戰持續，我們始終堅守崗位，並在房屋供應上取得突破，更為中長期房屋發展奠下基礎，訂定未來發展藍圖。

實踐房屋計劃

疫情期間，關顧持份者福祉一方面成為我們工作的重點，惟另一方面我們仍然貫徹建屋惠民的使命。進行中的部分工作無可避免受到疫情影響，主要由於建築材料供應受阻，而個別項目的申請所需的時間亦較預計稍長，儘管如此，我們仍取得多項重要進展。

於本年度，合共二千六百零六個新住屋單位竣工，其中一千六百四十個單位來自「綠怡雅苑」、「翠嶺峰」和「翠鳴臺」的資助出售房屋項目，有關單位已於二零二零年年初竣工；另外九百六十六個是明華大廈第一期重建項目的出租屋邨單位，已於三月底開始陸續入伙。

事實上，房協過去有一段時間未有推出新項目。我們上一次提供市區新出租單位可追溯至二零零七年在堅尼地城的觀龍樓第一期重建項目；二零一七年在沙頭角邨落成的樓高六層的迎海樓則是我們最近一次推出的郊區公共房屋單位，而於二零一六年竣工的兩個市區重建項目「喜薈」和「喜漾」，已是我們最近一次推出的出售項目。

目前我們的建屋計劃已經擴大，正著手開發多個房屋項目，包括三個出租屋邨、四個專用安置屋邨、五個資助出售房屋項目，以及兩個長者房屋項目，預計未來十年可合共提供約二萬個單位。

重建出租屋邨

房協的出租屋邨重建策略不僅以新廈換舊樓，並可增加房屋供應，且有助推廣綜合社區和跨代共居。年內，明華大廈第一期重建項目共九百六十六個單位竣工，並已於三月起陸續交予租戶，預期將於二零二一年年中完成相關單位的交收程序。

重建項目融入跨代共居的設計理念，第一期當中的四十八個長者單位和二十四個無障礙單位備有長者友善和無障礙設計，以配合長者和輪椅使用者的需要。約三百三十個單位（相當於單位總數的三分之一）更採用可改動設計，實現靈活的空間構造，以滿足住戶未來需要。

隨著第一期重建項目竣工，明華大廈第二期重建項目的籌備工作（包括安置現有租戶）已啟動，計劃提供約一千六百個單位。未來第三期重建項目將增加超過一千三百個單位，當中七百五十個單位為資助出售房屋單位，六百餘個為「長者安居樂」住屋計劃單位。整個明華大廈重建項目全面竣工後，將成為不同年齡和收入階層人士跨代共居的綜合共融社區。

此外，石排灣道、定安街和啟德第1E區1號用地的安置屋邨工程進展順利。三個項目均已啟動，預計分別於二零二四年及二零二五年完成。項目落成後，將分別促使漁光村、觀塘花園大廈第二期和真善美村的重建項目得以開展。

資助出售房屋

資助出售房屋以折扣價推售，為有意提升居住環境的人士提供較可負擔的選擇，因此一直深受歡迎。

三個資助出售房屋項目（即「綠怡雅苑」、「翠嶺峰」和「翠鳴臺」）已於二零二零年年初或以前竣工，一千六百四十個單位中，絕大部分已向買家交付。於新冠肺炎爆發期間，部分業主未能在協定日期前完成簽署樓契，獲准酌情延遲有關程序。

另外五個位於馬會道、啟德第2B區1號用地和安達臣道石礦場的資助出售房屋項目正在規劃或興建，逾五千二百個單位將可於五年內建成，以滿足置業人士的需求。

專用安置屋邨

過去數年，房協為配合政府的發展清拆行動及在市區推行的重建項目，興建專用安置屋邨，協助為受影響的住戶提供居所。

由於數量龐大且涉及不同單位類型組合，加上新發展區的新規劃、新基建及人口遷入將帶來強大動力， 專用安置屋邨的未來發展可期。

房協位於百和路、啟德第1E區1號用地和洪水橋第一期的三個專用安置屋邨已開始施工，目標在二零二四年至二零二五年期間提供超過四千二百個出租、資助出售房屋及「長者安居樂」單位。

在長期規劃方面，政府早前公布房協獲邀請重建位於市區的茶果嶺、牛池灣和竹園聯合村三個寮屋區，提供六千三百個公營房屋單位。項目將包括專用安置屋邨，並成為房協在二零三零年及之後的中長期主要新增房屋供應。

長者房屋計劃

房協兩個位於乙明邨和利工街的長者房屋項目進度良好，預期將於未來兩年落成。乙明邨項目可望提供額外的六十四個長者友善出租單位，租戶可獲終生免租，以鼓勵邨內寬敞戶長者騰出單位。

利工街項目將成為房協第三個「長者安居樂」項目。項目的目標住戶為中等收入長者，預定於二零二二年竣工，合共提供三百一十二個長者友善單位。

過渡性房屋

過渡性房屋方面，房協推行了兩個分別位於「策誠軒」和「真善美村」的新「暫租住屋」項目。兩個項目均獲得熱烈反應，申請數目創新高。隨著出租屋邨重建項目增加，更多空置單位將可用作「暫租住屋」，以滿足過渡性房屋的殷切需求。

同樣，我們另一個項目：經優化「未補價資助出售房屋—出租計劃」亦見需求。該計劃於二零一九年優化，房協及香港房屋委員會轄下資助出售房屋的業主可向合資格申請人出租整個單位，而毋須支付補價。截至二零二一年三月三十一日，計劃接獲五百八十份業主申請，並發出四百七十五張「業主證書」，另接獲一千零五十一份租戶申請， 並發出三百二十六張「租客證書」。超過二百個單位的資訊登載於業主及租戶資訊共享平台，並促成五十七宗交易。

配合時代轉變調整住屋設計

隨著住宅大廈偶爾出現確診病例，疫情提升公眾對居住環境衞生狀況的關注。為此，我們已採取多項措施改善發展項目的住屋設計和設施。

為減輕病毒傳播風險，住宅樓層以雙管系統分隔髒水與廢水，並採用「W型」聚水器。現有出租屋邨的排水管則進行全面檢查，並會維修經改動或有缺損的喉管，以及在情況合適下裝設「W型」聚水器。

除了為應對疫情而改善設計外，我們亦繼續進行出租屋邨的改善工程，以提升設施，為住戶提供優質生活環境。就此，我們於年內共投入一億一千萬港元，完成六十四項改善工程，當中大部分工程屬轄下出租屋邨參與「自願樓宇評審計劃」下的項目。

加強協同效應支援租戶

除衞生議題外，疫情亦帶來經濟困境。房協主動減收約二億七千萬港元租金收入，向零售租戶提供多輪租金寬免，希望減輕他們的經濟負擔，令他們能繼續為住戶服務。

我們主席及管理層更捐出善款作一對一配對捐款抗疫基金， 向於疫情期間遇到困難的人士提供及時援助。我們共籌得八十八萬七千六百港元捐款，用於資助五間食物銀行及居住在房協出租屋邨的五十個家庭。

我們於十月舉辦「同心• 再撐起」消費推廣活動，為社區注入活力，期間我們向住宅租戶及持份者發放近九萬套現金券，補助他們的日常開支。每套現金券價值一百港元，金額雖然不大，但希望傳遞房協願意於最困難時期伸出援手，與他們共度時艱的訊息。收到住戶的正面反饋，得悉活動使他們展現笑顏，令我們倍感欣慰。

為進一步強化於出租屋邨的住戶服務，我們成立了由社工、職業治療師及服務主任組成的八十多人跨專業「房協友里」團隊，期望為出租屋邨的居民提供更廣泛的服務支援。

我們透過個案管理、社區網絡及地區主導的計劃，為個人、鄰里及社區提供支援，期望「房協友里」團隊開拓更多協作模式，從而提高協同效應及發展社會資本，幫助建立充滿關愛的鄰里關係，共建團結和諧社區，令住戶的生活質素得以提升。

創新促進可持續發展

在新常態下，我們的適應能力、柔韌力及創新能力顯得更為重要。我們擔當著「房屋實驗室」的角色，一直以創新方法及新科技推動業務營運，並促進業務可持續發展。

我們正在乙明邨的擴建發展項目中使用鋼製組件「組裝合成」建築法，其將成為香港首個採用該建築法興建的長者房屋項目。同時，我們正在採用混凝土「組裝合成」建築法興建洪水橋第IA期的一棟樓高二十七層，提供三百個資助出售房屋單位的大廈，其亦為首個採用「組裝合成」建築法的資助出售房屋項目。

於二零二零年竣工的資助出售房屋項目「綠怡雅苑」乃香港首個採用全預製混凝土建築法的項目。三座大廈每層使用多達一百四十五個預製混凝土組件，該等組件預先在工場製造，再運輸至工地進行安裝及加固。「組裝合成」及預製建築能令施工更迅速、清潔及安全，質素更高，將成為未來建築工程的趨勢。

「建築信息模擬」技術有助各方在項目的整個發展週期內及其後就設計、施工、交付及管理進行協作。啟德第1E區1號用地、洪水橋第IA期及第IB期工程均會全面採用「建築信息模擬」。

我們亦應用了專用流動數碼應用程式，幫助三個資助出售房屋項目（即「綠怡雅苑」、「翠嶺峰」及「翠鳴臺」）的單位交收。該應用程式讓業主可在線預約交收，並報告跟進問題及執修工作。除具備便捷及高效的功能外，該應用程式亦令客戶能在無需親身到場的情況下完成交收手續，這方面優勢在新冠疫情期間尤為重要。

於物業管理方面，我們已在部分屋邨及停車場試行用於電梯操作面板及車牌識別系統的感應技術，以盡量引入非接觸式操作。

同時，我們一直探索採用先進科技，如利用機械人在營運總部進行保安和清潔工作，具備人工智能的無人機及物聯網(IoT)解決方案作數據跟蹤及項目管理，從而提高營運效率及安全性。

在企業層面，我們已設立電子招標系統簡化流程，以無紙化解決方案促進更環保的工作環境。

與社區緊密聯繫

我們未有讓疫情妨礙建立更緊密的社區聯繫，而事實上逆境中的社會需要更多關愛。一如既往， 我們組織、贊助及支持各類慈善、環保及與青年發展相關的活動及項目。今年大部分時間實施社交距離措施，我們更加努力地與持份者保持聯繫。

為在距離之間保持聯繫，我們很多活動均以線上或線上線下相結合的形式舉行，例如一年一度的「房協獎助學金計劃」及「與房協委員對談」。而「房協展覽中心」及「長者安居資源中心」因疫情爆發而關閉期間，均設立在線導賞平台。此外，我們為中小學推出外展教育活動，房協學苑更設計網上教材，協助年輕一代認識房協及香港的房屋發展。

此外，「房協獎學金同學會」籌劃了一系列面向青年人的活動，希望向年輕一代傳授技能及思維方式以服務社會。房協亦透過不同活動鼓勵年輕人發揮創意及促進跨代共融，其中包括跨代共融遊樂空間設計比賽、圍板美化比賽及樂齡科技設計比賽。

增強實力

挑戰往往伴隨著風險與機遇，我們需要做好準備，方能應對風險並把握機遇。

為推動業務長遠持續發展，我們已於二零二零年成立政策研究及業務創新組。新小組旨在加強我們在開發新業務、新服務及新做法的研究能力，並透過倡導開放及跨領域合作的機構文化來推動創新。該小組亦會透過探索適合香港不同年齡層住房需求的新住房原型，加強房協作為「房屋實驗室」的角色。

目前，該小組已展開多個工作項目，包括跨代共融的住屋發展，以及應用機械人科技進行保養維修及管理等。

與此同時，我們致力培育「創新」機構文化，鼓勵我們的管理團隊和員工參與各類學習計劃，以掌握對房協可持續發展至關重要的前沿科技。

我們正在增聘人手，以應對未來十年的房屋發展高峰期及整體業務增長。隨著位於英皇道1063號的新營運總部投入運作，我們亦開啟工作的新篇章。物業發展及市場事務部、工程策劃部、企業規劃及會計組、財務組及人力資源組已遷往該處，以配合團隊擴大後的需要並希望員工在更佳的工作環境下增加互動機會；而世貿中心二十八樓將進行翻新以用作我們的企業辦事處。

此外，早前以二億七千零八十萬港元購入位於粉嶺的一幢工業大廈，將成為我們位處新界的辦事處，以便配合多個位於新界的項目銷售及管理工作。

財務表現

儘管疫情令營運環境面臨挑戰，惟我們透過審慎的業務管理及投資， 保持財務狀況穩健。年內我們錄得淨盈餘七十六億港元，其中的六十一億港元為投資收益。

現時，我們規劃中或興建中的房屋項目多達十多個，未來數年的資金承擔十分龐大。為配合發展計劃，管理層將與新成立於執行委員會下的財務專責小組密切合作，檢視我們的財政資源，並就發展需要建議籌資策略。

結語

房協通過了二零二零╱二一年的考驗，我們更團結地面對前所未有的挑戰。在屋邨及代管物業前線工作的員工，不分晝夜為住戶維持良好的居住環境；負責長者房屋及社會服務的同事努力制定創新方案，讓長者與住戶積極參與以保持身心愉悅及健康；負責工程項目的同事竭盡所能令項目如期進行；義工們繼續為社區送上歡樂。大家都在各自崗位上默默地作出貢獻。

二零二零╱二一年不應只記下抗疫的一章，也標誌著房協發展歷程的新篇章。這一年我們為社會建造了新房屋、取得新的發展用地、制定新規劃，並積極探索新意念。

展望未來，雖然前景並未完全明朗，但我們在過去一年磨練出的毅力及靈活應變能力，足以支持我們面對挑戰，並將我們引領至新高峰。

最後，我在此向主席及監事會以及執行委員會各委員致以由衷謝意，感謝他們的洞見及專業指導。我同時感謝管理層同事和所有員工持續的付出與承擔，令房協的工作精益求精。