行政總裁業務回顧

過去一年， 香港市民面對前所未見的挑戰。社會事件及新冠肺炎疫情為社會帶來衝擊， 並且重創經濟。儘管如此， 我們仍然全力以赴， 為香港創建宜居的房屋及社區。

二零一九╱二零年度對房協來說是成果豐碩的一年，多項計劃及項目如屋邨重建、資助出售房屋、專用安置屋邨及過渡性房屋等， 均取得顯著進展。我們的房屋項目不斷增加，預計在未來五至十年可供應一萬八千個單位，創歷史新高，相比一九九五年至一九九九年間的建築高峰期所推出的八千個單位更高出一倍之多。

在持續發展創新項目及優質建築的同時，我們亦謹記推動社會的可持續發展。於本年度， 房協舉辦了多項支援社區的計劃及活動。這些關顧長者、年青人及整體社會需要的計劃， 不僅有助改善他們的福祉，更有利於共同締造一個更理想的社區及可持續發展的未來。

在社會事件及新冠肺炎爆發的雙重打擊下， 香港經濟陷入衰退。房協在年內為支援出租屋邨住戶和商戶，推出了多輪總值超過一億港元的紓困措施，希望與社會並肩同行。

其中包括於二零二零年一月為乙類出租屋邨約一千名租戶提供三分之二的租金減免。考慮到經濟下行的情況，我們同時押後了每兩年一度的二零二零年至二零二二年度的出租屋邨租金檢討，冀將經濟下行的最新情況納入檢討因素之內。

由二零一九年十月起，我們亦為旗下大部分商戶及所有停車場營運商提供為期六個月， 百分之五十的租金減免，以支援其業務營運及保障市民就業。

回應市民住屋需求

重建出租屋邨

由於房協轄下二十個出租屋邨中，有相當比例的樓齡已超過四十年甚至五十年，重建高齡屋邨成為房協的重要工作之一。然而土地短缺是香港長期面對的難題，因此房協在清拆及重建舊邨之前，尋找適當用地安置受影響居民亦面對一定的挑戰。

我們非常感謝政府於近年批出用地予房協作興建安置屋邨之用，讓我們能夠啟動多項出租屋邨重建計劃，包括漁光村、觀塘花園大廈及緊接的真善美村。

房協現正就重建漁光村進行規劃研究，而位於石排灣道的安置屋邨已經動工並進展順利，預計將於二零二四年竣工，提供六百個單位。為配合觀塘花園大廈重建計劃而興建的定安街安置屋邨，建造工程亦即將展開， 預計於二零二四年完工。此外，位處市中心較矚目的啟德發展區新項目，規劃工作亦接近完成。

另外，明華大廈第一期重建工程的兩座新大樓已經平頂，新的出租單位將於二零二零年下半年入伙。安排租戶有序遷進新單位的編配工作亦已順利進行。一如以往，我們在籌備過程中透過各種渠道與居民及持份者保持密切溝通，並提供全面適切支援。

出租屋邨保養得宜

屋邨會老化，住戶亦然。因此房協持續投放大量資源保養及翻新轄下的出租屋邨，務求為租戶提供與時並進、安全舒適的居住環境。

為此，我們去年用於出租屋邨改善工程的開支超過一億二千萬港元，當中大部分是透過「自願樓宇評審計劃」推行。

為照顧長者住戶的出行便利，尤其是部分行動不便的，房協已提升舊屋邨的改善工程， 特別是垂直運輸設施。除了利用無機房電梯等最新技術擴大升降機服務的覆蓋範圍外， 亦採用先進技術保養我們轄下的出租屋邨。

舉例說，由於銹蝕是導致混凝土剝裂的主要原因，我們於六、七十年代興建的舊屋邨的主要樓宇結構中，安裝了先進的防銹陰極保護系統，包括觀龍樓、勵德邨、滿樂大廈、樂民新村及健康村。該系統能有效防止鋼筋銹蝕，有助延長樓宇的使用壽命。

資助出售房屋

隨著市民的置業需求日增，房協的資助出售房屋項目可提供額外途徑協助他們踏上置業階梯。

於二零一六年及二零一七年，房協預售的三個資助出售房屋項目，包括「綠怡雅苑」、「翠嶺峰」及「翠鳴臺」，均錄得大幅超額認購。三個項目總共提供一千六百四十個單位，並將於二零二零年第二季度交付買家。

我們現正開展另外三個資助出售房屋項目， 以增加可負擔房屋的供應。當中，馬會道及安達臣道石礦場的用地即將完成批地程序， 而啟德用地的規劃工作亦進入最後階段。該三個項目預計將於二零二零年至二零二一年動工，並於二零二五年至二零二六年落成，合共提供約三千八百個新單位。

專用安置屋邨

作為政府的緊密合作夥伴，房協配合政府的發展清拆行動及市區重建項目，協助興建專用安置屋邨，為受影響的居民提供居所，目前已展開四個專用安置屋邨項目。

粉嶺百和路項目是房協首個專用安置屋邨， 現正進行地基工程，預計將於二零二四年完工，提供約一千五百個出租及出售單位。

而位於洪水橋的專用安置屋邨項目將分三期發展，當中第一期是房協首個以全混凝土「組裝合成」建築法興建的項目，預計將於二零二零年下半年開展工程。

至於坐落在古洞北的專用安置屋邨項目，我們現正與政府商討項目的設計及單位組合。而啟德第1E 區1號用地方面，項目的二千多個單位中約一千個單位將用作專用安置屋邨用途，我們預計可於短期內進場展開預備工作，並於二零二零年下半年展開地基工程。

長者房屋

二零一九年是房協開創長者房屋的二十周年。二十年來，我們一直先行先試，為香港的長者提供創新的頤養天年住屋方案，讓他們居家安老、活得健康自在，並且減少對安老院舍的需求。

年內，房協推出多項為不同收入階層長者而設的房屋項目，以回應他們不同的住屋需求。

我們決定在乙明邨利用剩餘的地積比率，以「組裝合成」建築法興建一座樓高十層的長者屋。這個項目亦是我們首個以鋼製組件「組裝合成」建築法興建的項目，預計可於二零二二╱二三年度竣工，提供約六十個長者友善出租單位。為方便長者居民出入乙明邨及與社區保持聯繫，該新大樓將設有蓋行人通道。

我們位於紅磡利工街的第三個「長者安居樂」項目，將提供三百個長者單位。目前地基工程進展順利，預計將於二零二二年落成。

另外，房協首個為優質退休生活而開發的項目「雋悅」，至今輪候申請人數約一千五百人。屋苑配備全方位醫療護理及相關支援服務， 是不少長者夢寐以求的安享晚年居所。而位於「雋悅」的護理安老院舍亦於年內啟用了最後一個樓層，以滿足殷切的預期市場需求。

作為房協長者房屋的旗艦項目，「雋悅」一直吸引眾多本地及海外的訪客前來參觀、交流及分享經驗。我們希望該項目能提供營運模式的參考，鼓勵更多業界人士發展類似項目， 服務香港市民。

過渡性房屋

為支援政府增加過渡性房屋的政策，我們繼去年度於漁光村提供二百個空置單位作過渡性房屋後，今年推出觀塘花園大廈「暫租住屋」項目，將邨內二十多個有待重建的空置單位轉為過渡性房屋，供正在輪候公屋的家庭申請入住。我們先將單位進行翻新及配備基本設施，於二月開始著手接受申請，第一批居民將可於二零二零年五月入住，善用現有的房屋資源。

另一個位於港鐵公司物業「策誠軒」的「暫租住屋」項目亦快將啟動。我們將與港鐵公司簽訂相關協議，而首批約一百八十個家庭預計可於二零二零年第三季度入住。

其他善用房屋資源的措施

在土地及房屋短缺的情況下，善用現有公營房屋資源是解決香港市民中短期住屋需求的可行選擇。除「暫租住屋」外，房協亦同時探索其他方法善用房屋資源，幫助有需要人士。

二零一九年十月，房協推出「長者業主樓換樓先導計劃」，為擁有資助出售房屋單位十年或以上的長者業主提供額外選擇。合資格的長者業主可不用補價出售其單位，再在房協或香港房屋委員會的第二市場購買一個面積較小的單位。此項計劃可達至雙贏，一方面讓長者透過「大屋換細屋」改善其財務靈活性， 並選購一個更合適其現況的居住單位；另一方面，騰出的單位可供需要更多居住空間的家庭購買，善用現有房屋資源。截至二零二零年三月底，房協接獲七份申請，並已發出三個「交易許可證」，其餘則不符合申請資格。

緊接上述計劃，我們於二零一九年十月亦提出另一項善用現有房屋資源的措施。優化後的「未補價資助出售房屋 — 出租計劃」，容許擁有房協或香港房屋委員會資助出售房屋達十年或以上的業主，在未補價的情況下， 將個別睡房或整個單位出租予公屋輪候冊上的合資格人士。我們更為參與計劃的業主及租客設立網上平台，以便他們自行配對。優化後的計劃成效顯著，截至二零二零年三月底，房協分別接獲二百八十二份業主及五百零六份租客的申請，並發出一百八十一張業主證書。

以創新技術建更好家園

在日新月異的建築技術領域上，「組裝合成」建築法及「建築資訊模型」在全球各地日趨普遍應用，並被廣泛使用於樓宇建築和城市建設。房協同樣緊貼時勢，積極引入有關新技術。

政府積極倡導「組裝合成」建築法，由於有關的組件合成工序均在廠房進行，在品質監控、節省時間及成本方面均具優勢，可推動以更低成本、更具效率及更安全的方式增加房屋供應。為支持政府，房協正研究在規劃中的建築項目及新發展中採用「組裝合成」建築法。

位於乙明邨，樓高十層的長者房屋將成為首個以鋼製組件「組裝合成」建築法興建的項目。而定安街、石排灣道、安達臣道石礦場及啟德的發展項目，則會局部採用混凝土「組裝合成」建築法，預製浴室和廚房組件；而洪水橋的專用安置屋邨項目則將以全混凝土「組裝合成」建築法建造。

隨著「組裝合成」建築法的應用，我們亦將在項目的整個發展周期，由規劃至竣工，包括設計研究、招標文件，以及合約處理上，引入「建築資訊模型」。當項目完成後，「建築資訊模型」亦有助進行樓宇的保養維修。當中， 定安街的出租屋邨及啟德的專用安置屋邨將會是首批應用「建築資訊模型」的項目。

聯繫社區

我們十分重視與市民及持份者之間的溝通， 而公眾的支持和理解對房協順利推行各項工作舉足輕重。作為服務香港市民的公共機構， 公眾的意見與接受程度是一個重要指標，讓我們知道業務方向是否切合期望。寶貴的反饋亦可幫助我們進一步了解顧客的需要，鼓勵房協不斷進步，並確保業務的可持續發展。

房協透過多元渠道與公眾及持份者保持溝通，並爭取支持。我們利用社交媒體，包括Facebook、YouTube 和Instagram等與公眾溝通，提供有關業務和企業社會責任等範疇的最新資訊，並及時就建議作出回應。我們亦推出不同的品牌宣傳計劃，讓公眾對房協的工作及業務成果有更深入的認識。

我們亦透過「房協展覽中心」進行公眾教育， 加強公眾對香港房屋問題及挑戰的了解，並展示房協的發展歷程及房屋項目。

同時，我們成立「房協獎學金同學會」，提供一個平台讓房協的獎助學金得獎者進一步認知香港面對的房屋問題，並鼓勵他們以專業知識和時間，透過義務工作回饋社會，尤其是需要特別關顧的長者。房協亦希望藉此促進跨代共融，建立一個包容和關愛的社會。

縱使與持份者保持聯繫的工作需要投放相當時間和資源，成效亦需要時間累積，然而， 這些工作卻能加強我們與社區的關係，增進彼此了解。

增強實力

為使房協的業務可持續發展並再創佳績，我們定期審視機構的管治架構、能力及基礎條件，讓我們緊貼社會形勢，增強實力應對挑戰。

年內，房協進行了全面的企業管治檢討，評估現有管治模式的效益，期望提升營運效率， 以應對業務日益繁重所帶來的挑戰。我們重新審視及檢討多個範疇，包括雙層董事會架構的角色和職責、監事會和委員會的組成、委員在制定企業方向和策略上的參與。我們希望透過檢討查找需要改善的地方，並加強委員的參與度。總括而言，檢討結果顯示， 自二零零零年起沿用至今的管治架構屬健康及具效率的，但同時亦有可改善的空間。

鑒於未來數年房協的建屋量將會大增，我們已重新審視工程策劃部和物業發展及市場事務部的架構和人力資源，並將按項目在不同階段的需要增聘人手。

我們一直研究推行電子招標程序，以簡化和提高採購過程的透明度，同時改善招標程序的管理，並希望透過無紙化的招標流程實踐綠色辦公室。

為進一步提高業務營運效率，我們積極採用更多資訊科技工具。數碼化系統令項目交樓前的檢查和修繕更具效率。當業主收樓後， 亦可透過資訊科技應用程式申報及跟進單位的修繕項目。此外，由新雲端支援的會計系統，令我們可以隨時隨地更安全快捷地登入使用。

新科技除了應用於項目營運和管理外，房協亦持續加強互聯網系統的安全，以應對不斷變化的網絡威脅。

財務表現

由於香港經濟疲弱以及新冠肺炎爆發引致環球金融市場下滑，我們的財務表現亦受到負面影響。另外，我們為租戶提供租金減免以及營運成本上升等因素，令我們在二零一九╱二零年度錄得一億四千三百萬港元的營運虧損。

此外，年內的投資組合亦錄得八億八千七百萬港元或百分之二點七六的虧損。淨虧損為十億三千萬港元，較上年收益減少二十一億一千五百萬港元。我們預期來年市場將繼續波動，因此已採取審慎策略，降低中長期投資組合的風險，以應付未來的資金需要。

致謝

二零一九╱二零年度是令人難以忘懷的一年， 我們經歷了連串社會事件及新冠肺炎疫情的衝擊。然而我們的業務營運並沒有受到太大的影響，大多數項目均按時完成並達到預期目標。我們的財務狀況保持穩健，支出亦在預算之內。

在房協工作超過二十五個年頭，我感到非常自豪及滿足，今次是我最後一次向大家作業務回顧報告。在過去二十多年，見證著房協蓬勃發展，對我來說是獲益良多的經歷。房協於七十二年前成立之時，只是一家以出租屋邨為核心業務的機構，如今已發展成為一個在本港十七區建造了多元房屋項目的業界先導，為社會上不同階層、數以十萬計的居民提供安居之所。我很榮幸有機會在這個「房屋實驗室」工作，為香港市民引進了不同類型的房屋項目，不僅有助於滿足大眾的住屋需求，更推動市場供求。

展望未來，不斷演變的住屋需求和發展，加上政治環境， 將會帶來更多挑戰。但我深信，在盡心盡力的委員和專業敬業的管理團隊的支持下，房協憑著過去七十多年服務市民時所展現的毅力、創新精神和承擔，定能再創高峰。

最後，我謹此向主席及所有委員，特別是監事會、執行委員會及各委員會致以由衷謝意， 感謝他們寶貴的指導，以及對房協的全力支持。我同時感謝管理層和所有員工堅定不移的付出與承擔，令房協的工作臻善卓越。

黃傑龍

行政總裁兼執行總幹事

二零二零年三月三十一日